주택임대차 기간과 묵시적 갱신

이번에는 주택임대차보호법에 관련된 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

주택임대차기간 2년 보호

주택임대차 기간은 원칙적으로 당사자의 합의에 의해 정할 수 있지만 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 임대차는

그 기간을 2년으로 보며 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속합니다.

임차인의 의사에 반하여 2년 미만으로 임대차기간을 정했을 경우에도 임대차기간은 2년으로 연장됩니다.

하지만 임차인은 2년미만의 기간을 주장할 수 있도록 해서 임차인의 주거안정과 선택권을 보장하였습니다.

임차인은 15개월로 정했다면 임차인은 15개월만 살고 이사 갈 수도 있고 2년까지 살 수도 있습니다.

주택임대차보호기간

 묵시적 갱신과 해지

임대인이 임대타기간 만료 전 6개월부터 한 달 전까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지나 조건을 변경하지

않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 이 경우 임대차의 존속기간은

임차인이 언제든지 해지 통지를 할 수 있게 하고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면

해지의 효력이 발생하게 됩니다.

묵시적 갱신과 해지

임대차기간을 2년으로 정하였어도 임차인이 2달간 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서 의무를 현저히

위반한 경우에는 임대차기간에 대해 보호를 받을 수 없습니다.

우선변제권

임차인이 입주하고 전입신고의 대항요건과 임대차 계약증서상 확정일자를 갖추면 경매나 국세징수법에 의한

공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 가지게 됩니다.

후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐 임차인이 인도, 주민등록 및 계약상의 확정일자를

갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못합니다.

우선변제권의 대항요건은 주택의 인도와 주민등록 및 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춰야 하고 임대주택을

임차주택의 양수인에게 인도해야 하며 임차인이 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는

임대차가 종료 되어야 합니다.

우선변제권

예전에는 전세금 반환소송에서 승소한 임차인이 살고 있던 집에 대해 경매신청을 하는 경우에는 먼저 집을

비워야 했는데 집을 비우게 되면 우선변제권이 인정되지 않기 때문에 채권자들보다 우선변제를 받을 수 

없었지만 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인이 임차보증금 반환채권의 확정판결 기타 이에 준하는

채무명의에 기하여 경매신청을 하는 경우에는 임차인이 주택을 비우지 않아도 경매신청을 할 수 있게 하였습니다.

따라서 임차인이 우선변제권을 실질적으로 보장을 받게 되었으며 임차인이 아닌 다른 채권자가 경매를 신청할

경우에는 종전과 같이 거주하면서 우선변제권을 보장 받게 되었습니다.

다음 포스팅에서는 소액보증금와 최우선변제권에 대해 살펴보겠습니다.