주택임대차보증금 최우선변제와 소액보증금

 

주택임대차보증금의 최우선변제권, 소액보증금

주택임대차보호법은 보증금이 일정액 이하인 임차인을 보호하기 위해 경매신청의 등기 전에

대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있도록 규정하고

있습니다. 전입신고를 마친 경우에 서울 및 광역시에서 3천만원 이하 보증금으로 입주하고 있는 때에는

천2백만원까지 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있고, 기타 지역에서 2천만원 이하의 보증금으로

입주하고 있는 경우에는 8백만원까지 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다.

최우선변제권

우선변제 받은 보증금중 일정액의 범위는  서울은 3700만원이고 과밀억제권역,

용인시와 화성시, 세종자치특별시는 3400만원 안산시,김포시,광주시,파주시는 2천만원.

그밖의 지역은 1700만원입니다.

우선변제를 받을수 있는 임차인의 범위는 서울특별시의 경우에는 1억천만원

과밀억제권역, 용인시,화성시,세종시는 1억원. 광역시,안산시,용인시,파주시는 6천만원.

그밖의 지역은 5천만원입니다.

소액보증금

임차인이 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 임차주택 소유자에 대한 일반 채권자는 물론 

그 주택 위에 선순위저당권 등 담보물권을 가지고 있는 사람보다도 보증금 중 일정액을 우선해 받는 것입니다.

이것은 조세채권은 물론 임금채권보다도 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 

주택임대차보증금

최우선변제를 받을 보증금중 일정액이 주택가액의 2분의 1일 초과하는 경우에는 2분의 1 범위 내에서

우선변제권이 있습니다. 예를 들어 서울서 주택가액이 3천만원인 주택을 2천만원에 세들어 살고 있으면

천5백만원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

최우선변제권이 인정된다고 해도 보증금 전액에 대한 보상이 인정되는 것이 아니므로 보증금 전액의

우선변제를 받기 위해서는 대항요건 이외에 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야 합니다.

주택임대차보호법

한 주택에 임차인이 2명 이상이고 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 보증금을

합산합니다. 서울에서 주택가액이 9천만원인 주택을 2인이 각각 3천만원에 세 들어 살고 있는 경우에는

보증금 합산금액이 6천만원이 되기 때문에 최우선변제권이 없습니다. 최우선변제권이 인정되는 경우는

보증금이 4천만원 이하인 경우에만 인정되기 때문입니다.

최우선변제권 행사요건

최우선변제권의 행사요건

임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택의 인도를 받고 주민등록의 전입신고를 마쳐야 하는데

대항요건은 늦어도 경매신청의 등기 전에 갖춰야 합니다. 최우선변제권의 행사에는 일반적인 우선변제권의 

경우와는 달리 임대차계약서상의 확정일자인은 요구되지 않는데 경매신청 등기시에 임차인이 임차주택에

입주하고 있고 주민등록이 되어 있으면 보증금중 일정액을 임대차계약 이전에 설정된 담보물권자보다도 

우선변제권이 있기 때문입니다.