부동산 등기를 하게 되면 어떤 변화가 생길까?

부동산 등기란?

등기는 법정절차에 따라서 공적 장부에 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 것과 기재 그 자체를 말합니다.

이것은 실체법상의 정의이고 절차법상의 등기는 그 이외에 부동산의 표시의 등기를 포함하게 됩니다.

또한 그 기재가 관공서의 촉탁에 의한 것이거나 등기공무원의 직권에 의한 것이든 상관없습니다.

부동산 등기란?

등기의 절차

등기는 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁으로 할 수 있고 예외적으로 등기 공무원의 직권이나

법원의 명령으로도 할 수 있습니다.

공동신청의 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해야 합니다. 등기권리자는 매수인과 같이

등기함으로 직접 권리취득 등의 이득을 얻는 자이며, 등기의무자는 매도인과 같이 등기로 인해 권리를

상실하거나 불이익을 얻는 자를 말합니다.

등기를 신청하려면 서류를 제출해야 하는데 신청서, 등기원인을 증명하는 서면, 행정관청의 허가서, 등기의무자의

권리에 관한 등기필증, 대리 권한을 증명하는 서면, 신청인의 주소를 증명하는 서면과 인감증명서 등이 필요합니다.

부동산 등기 효력

등기의 효력 

1. 등기는 물권행위(물권의 득실 변경, 즉 설정, 이전, 소멸을 목적으로 하는  법률행위)를 완성하여 권리변동을 

일으키는 효력을 갖습니다. 이것을 등기의 권리변동적 효력이라고 합니다.

2. 동일한 부동산에 관해 설정되어 있는 여러 개의 권리의 순위는 다른 규정이 없으면 등기의 전후에 의해

순위가 정해지게 되는데 이것을 순위 확정적 효력이라고 합니다.

3. 전세권이나 저당권의 변동 등에 관해 제3자에게 대항할 수 있는 대항적 효력을 가지게 됩니다.

4. 등기가 있으면 이에 대응하는 실체적인 권리관계가 있는 것으로 추정하는데 이를 추정적 효력이라고 합니다.

가등기의 효력

가등기 효력은?

가등기 이후에 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르게 됩니다. 가등기는 본등기를 위한

순위 보전의 효력을 가지며 가등기 이후에 본등기를 하지 않으면 가등기만으로는 아무런 효력이 없으므로

등기의무자인 본등기 명의인은 부동산을 처분할 권리를 유지하게 됩니다. 

등기의 공신력

김한국은 상가를 신축하기 위해 서울 소재 박일본의 대지에 관해 등기부를 열람해 보았는데 이상이 없어

대지를 매수하여 등기를 이전하였다. 그런데 한 달 수에 장중국이 나타나서 자신이 실제 소유자라고

대지를 돌려 달라고 하였다. 알고 보니 박일본은 토지 사기꾼이었다.

이 경우에 김한국은 대지를 반환해야 하는가?

부동산 사기꾼

민법에서는 등기의 공신력을 인정하고 있지 않기 때문에 등기가 되어 있다고 하더라도 그것이 사실과

부합되지 않는 경우가 있을 수 있습니다. 이러한 경우에는 등기는 이전되어 있지만 대지의 소유권은

이전되지 않습니다.

권리 없는 자로부터 매수한 부동산이므로 비록 소유권 이전등기를 하였다고 하더라도 대지의 소유권을

취득한 것이 아니므로 박일본으로부터 이전한 등기는 무효가 됩니다.

따라서 김한국은 실제 소유자인 장중국에게 대지를 반환해야 합니다.